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叶长青:投资柬埔寨及政策法律

2019-09-03 15:55 作者:文/叶长青 来源:丝路纵横



人物名片

叶长青,柬埔寨中国泉州同乡会秘书长、世界泉州青年联谊会(柬埔寨)分会秘书长、柬埔寨FSC安全服务有限公司CEO。

 


 

柬埔寨具有良好的投资环境

 

    长期稳定的中柬友好关系是华人在柬国投资,创业,旅游,休闲,度假的安全保障。

    柬埔寨全国自然环境处于原生状态,没有污染,没有沙尘,没有人类的过份垦殖,过度采掘,人们在慢节奏的生活中与大自然和谐相处。

    柬国地广人稀,人均资源多,土面积18.1万平方公里,(比河南省略大)人口1440万,(相当于河南省人口的1/8)自然资源人均占有率是中国的10倍。大多地区处于待开发状态,工业基础薄弱,各种产业相对落后,充满了投资商机。

    历史文化积淀丰厚,境内有吴哥窟,洞里萨湖两处联合国文化遗产,目前贡布集市亦在申报文化遗产。柬国是探寻佛教文化,佛教艺术,研究印支文明,以及当下人们最热衷的灵修体验的极好去处。

    地理位置优越,柬埔寨处在东盟十国的最中心位置,产品贸易出入便捷,东盟各国之间享受互免关税。原产地柬埔寨的大多产品出口美国和欧盟也享受零关税待遇,因此在柬投资制造业具有极大的优势。柬埔寨土处在北纬10附近,有着典型的热带风光,460多公里的海岸线,风光旖旎,相对于泰国,马来西亚这些成熟的旅游市场,柬埔寨旅游业发展潜力巨大,特别是酒店,旅馆业,和深度旅游开发等方面,具有非常大的发展空间。

    柬国亚洲经济发展的最后一片凹地,土地,房产等固定资产价格相当于90年代的中国的水平,周边的越南,泰国,马来西亚等国同类资产已经有很大泡沫,投资风险已经加大。目前柬国农业用地的价格在2500美元/公顷(1公顷=15亩)远远低于周边国家。首都金边新开盘的公寓价格平均在1000-1500美元/平方,新兴旅游城市贡布的建设用地价格大约在15万人民币/亩,随着外来投资的加大,在可预见的5-10年,相信柬国资产价格将以每年15%速度持续增长。

    政府对投资的鼓励,柬政府对农业,畜牧业,水产,养殖业,能带动就业的制造业,旅游业,实行投资鼓励,减免税政策,

 

去柬埔寨投资什么

 

    投资农业。柬国地处热带,降雨丰沛,作物常年可以生长,适合种植橡胶,咖啡,芒果,胡椒,木薯,玉米,目前国内一些大型农业企业已经在柬从事农业开发多年,从事木薯和大米加工的企业较多。由于柬国人口稀少大量土地荒芜,闲置,租售价格较低,投资人可以选择购买或者租赁或合伙方式进行农业生产或农产品加工。目前农地出售价格大约2000-2500美元/公顷(1公顷=15亩)如果投资人获取柬国国籍,可以享受永久产权。

    此外柬埔寨气侯较适合大面积机种,机收水稻、玉米,热带气侯一年3熟,适合玉米育种。柬埔寨可耕种土地面积670万公顷,已耕种260万公顷,耕种率不足40%,柬埔寨农地处于原始耕作状态,基本无污染,是从事有机农业生产的天堂。

    柬国优势农产品。

    如胡椒:贡布胡椒在欧洲负有盛名,是法国,意大利等国是柬埔寨胡椒的主要出口国。

    大米:柬国生产的大米,属原生态有机大米,泰国公司收购后,包装成泰国香米销往其它国家。1000公顷以上规模种植,可享受税收减免。

    蔬菜:由于种植技术落后,种植面积不足,柬国蔬菜不能自给,40%从越南和泰国进口。因此蔬菜种植大有可为。50公顷以上的蔬菜种植项目可在政策鼓励范围,可以享受税收减免。

    农地投资:农地价格在2000-3000美元/公顷(1公顷=15亩)15万人民币左右,可以购买约150亩土地。以马德望省一块农地为例:32000平方(约50亩)种有1050棵桔树,300棵芒果,售价4万美元(合人民币24万)业主急用钱,低价出售。相对国内,已是非常低廉,而且国内土地只能流转,不能买卖,亦无永久产权。

    投资畜牧业和养殖业和相关加工业。一是肉牛养殖业:本国牛肉供应量不能满足本国需要,需要从澳大利亚等国进口。二是乳牛饲养业:100头以上的乳牛饲养项目,可享受税收减免,鼓励乳制品企业投资。三是肉制品加工/乳制品加工。四是饲料加工业:与养殖相关联的肉制品加工,乳制品加工,饲料加工业也在政府鼓励投资项目之列。在畜禽养殖方面,外国投资基本空白。

    投资旅游业和服务业。柬国每年接待各国游客150多万,暹粒,西哈努克港,戈公,贡布,白马,等城镇都是值得投资的地区,尤其是贡布省刚刚被列入国家旅游规划,正是投资的好时机。目前贡布地区土地价格尚且不高,投资人可以自己购地,进行建设,宜可收购或租赁现有的物业进行经营。以贡布为例,目前我本人了解的一个地块大约7亩地,靠近海边,适合造酒店,售价16万美元(合人民币96万)中国县级城市建设用地的价格也相当于这个价格的10倍之多。近年中国人进入柬埔寨经营餐饮和酒店的呈上升趋势,小江南连锁中餐厅在当地小有名气。金边波士东机场附近由中国人经营的旅馆如英酒店入住率也是超过90%。

    投资地产房产。目前柬国土地,和房产都处在东南亚各国最低水平,一些优质建设用地,农地,和公寓价格仍处于较低水平,年投资回报率在10-15%左右。无锡红豆集团则是开发工业园,然后出售,出租工业园内的土地和厂房,向入驻企业提供工商注册,物流,通关综合服务等,目前已有50多家来自全球的制造型企业入驻。除此之外,亦有在柬经商的华人以个体投资方式购买当地的公寓,别墅,写字楼等,进行纯粹的房地产投资。

    投资文化教育。汉语教育在柬国受政府鼓励,政府重要机构人员亦在学习汉语,随着中国在柬投资的加大,中资企业的增加及中国游客的增加,汉语应用越来越多,学习汉语给就业带来了帮助。因此兴办汉语教育,和多语种的国际教育也是一个不错的投资方向。其中当地华人办的教育机构最早的已有上百年历史。美国人办的国际学校设施完善,收费高昂。

 

柬埔寨投资程序及优惠政策

 

    柬埔寨投资管理管理体制。柬埔寨外商投资主管部门为柬埔寨发展理事会,柬埔寨发展理事会是唯一负责重建、发展和投资监管事务的一站式服务机构,该机构负责对全部重建、发展工作和投资项目活动进行评估和决策,批准投资人注册申请合格投资项目,并颁发最终注册证书。

    柬埔寨投资优惠政策。一是对外资与内资基本给予同等待遇。二是柬埔寨政府不实行损害投资者财产的国有化政策。三是已获批准的投资项目,柬埔寨政府不对其产品价格和服务价格进行管制。四是不实行外汇管制,允许投资者从银行系统购买外汇转往国外,用以清算其与投资活动有关的财政债务。五是外资同样可享受美、欧、日等28个国家/地区给予柬埔寨的普惠制待遇(GSP)。

    投资优惠。一是免征投资生产企业的生产设备、建筑材料、零配件和原材料等的进口关税。二是企业投资后可享受3-8年的免税期(经济特区最长可达9年),免税期后按税法交纳税率为9%的利润税。三是利润用于再投资,免征利润税;分配红利不征税。四是产品出口,免征出口税。

    柬埔寨外资准入的规定。一是鼓励类,创新和高科技产业;创造就业机会;出口导向性;旅游业;农工业及加工业;基础设施及能源;各省及农村发展;环境保护;在依法设立的特别开发区投资。在上述领域的投资优惠包括免征全部或部分关税和赋税。二是限制类,外商在柬投资,用于投资活动的土地,其所有权须由柬埔寨籍自然人、或柬埔寨籍自然人或法人直接持有51%以上股份的法人所有;允许外商以特许、无期限长期租赁和可持续短期租赁等方式使用土地;外商有权拥有地上的不动产和私人财产,并以之作为抵押品。三是禁止类,神经及麻醉物质生产及加工;使用国际规则或世界卫生组织禁止使用、影响公众健康及环境的化学物质生产有毒化学品、农药、杀虫剂及其他产品;使用外国进口废料加工发电;森林法禁止的森林开发业务;法律禁止的其他投资活动。

 

柬埔寨相关法律要求

 

    柬埔寨土地法要点。一是1979年以前的不动产所有权体制不予承认(第七条)。二是本法生效以后,以任何形式占有国有公共或私人财产的,均属无效(第十八条)。三是自1989年起,获得认可的不动产占有可构成不动产诉权,并依据本国法律规定,由不动产持有人取得所有权(第三十条)。四是本法生效后,无权属证明即占有不动产的,应视为非法占有者(第三十四条)。五是为将占有转化为所有权,应明确、非暴力、公开、持续并蓄意的占有不动产(第三十八条)。六是占有转化为完全所有权之前,符合法律规定的占有构成对该不动产的诉权。权属证明本身为占有证明。而非不可争议的所有权权属证明。土地登记不动产所有权无争议的,占有权属证明才构成明确、无争议的不动产权属证明。发生权利主张争议的,应通过对全部相关证据的调查,确定该不动产的合法占有人。不动产占有权属证明可作为证据,但本身不具有决定意义(第四十条)。七是关于不动产所有权转让:销售、交换和或赠与合同在地籍登记处登记后,方可实施排出第三方的所有权转让(第六十五、七十和八十一条)。八是关于土地特许。柬埔寨土地特许分为三类:社会特许、经济特许及适用开发或开采特许。社会特许受益人可在国有土地上修剪住宅和、或开垦国有土地谋生。经济特许受益人可整理土地进行工业或农业开发。使用、开发或开采特许包括矿产开采特许、港口特许、机场特许、工业开发特许、渔业特许,不受2001年《土地法》管辖(第四十九条、五十条)。九是土地特许仅在特许合同规定的时间内设定权利(第五十二条)。土地特许面积不超过1万公顷,特许期限不超过99年(第五十九、六十一条)。十是关于土地租赁。土地租赁分为两种:无限期租赁和固定期限租赁。固定期限租赁包括短期可续租租赁和15年或以上长期租赁。长期租赁构成对不动产的诉权,该权利可用于等值回报或继承转让。(第一百零六条、一百零八条)。十一是关于抵押。不动产所有人可以其不动产作为抵押品,通过抵押或质押方式保证支付债务(第一百九十一条)。

   柬埔寨关于建筑工程施工方面的规定。一是必须遵守柬埔寨国土规划和建设部的规定。二是必须获得“施工许可证”和“开工文件。三是正规单位施工,且具有工地保险的证明书。四是建筑高度要求符合各城市要。五是《土地使用规划、城市化与建设法》为柬埔寨土地管理最高法律准则。

   柬埔寨房屋产权方面的规定。《外国人不动产产权法》对外国人拥有柬埔寨房屋产权做了规定。一是对多业主房屋私人部分可拥有产权以及有权使用的享受公众部分提供的利益。二是外国人对多业主房屋一楼以上私人部分可拥有产权,一楼以下不允许拥有产权。三是私人部分产权才可以提供给私人拥有,公众部分共同使用。四是土地不应该作为特别公共产权者的产权。五是外国人不能够拥有离陆地边界线30公里内的多业主房屋私人部分的产权。六是房屋建筑在从第三者租赁来的土地上的情况下,外国人可以长期租赁。

   柬埔寨现行的税收体系。现行赋税体系包括的主要税种是:利润税、最低税、预扣税、工资税、增值税、财产转移税、土地闲置税、专利税、进口税、出口税、特种税等。

    目前,柬埔寨对私人投资企业所征收的主要税种和税率分别是:所得税20%、增值税10%、营业税2%。

    柬埔寨博彩业法律概况。一是金边市只允许一家赌场挂牌经营,即金界娱乐城,而在边境其他各省都允许开设赌场。二是柬埔寨博彩业有两种类型:赌场和体育博彩厅。三是柬埔寨对于外国游客可以合法参与博彩,柬埔寨本国公民被禁止参与赌博。四是博彩在柬埔寨属于特别许可行业,需要获取特种行业经营牌照,不同的地区,办理赌场牌照需要15万美金左右。五是目前柬埔寨赌场的牌照发放区域主要在:边境关口或者西港。六是申请赌场牌照必须有自己经营场所,比如自己的酒店或者租用的酒店。 


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